昆山市住建局违规通报文件 图源：网络

五一假期期间，网传一份由昆山市住房和城乡建设局（简称”昆山市住建局“）发出的违规通报文件显示，昆山两房企在旗下项目销售过程中，“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”，该局已要求两公司立即整改，且“已将其不良行为记入年度诚信档案”，此事引起公众热议。

就网传文件的真实性，《》记者多次拨打昆山市住建局，但电话始终无人接听。不过，涉事两项目均向记者确认“网传文件真实”。

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就两家房企降价促销遭当地住建局处罚一事，受访人士普遍认为，对于房企而言，降价为正常的销售手段，若在合理范围内无可厚非。而昆山市住建局通过行政手段限制房企大幅降价，则是为了稳定房价、稳定购房者预期，需理性看待。

昆山两楼盘打七折被暂停网签

一份网传通报显示，因昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”，昆山市住建局要求立即要求整改，且“已将其不良行为记入年度诚信档案”。

就网传文件的真实性，5月8日，《》记者多次拨打昆山市住建局，但电话始终无人接听。

不过，据媒体报道称，该局相关科室工作人员对媒体表示，“发布通报是为了督促房企及时整改，维护房地产市场稳定。擅自大幅度降价对周边楼盘的正常销售造成了影响，导致周边楼盘不太好卖，其次也扰乱了房地产市场正常秩序。”上述昆山住建局人士表示，目前相关楼盘暂时关闭网签，待房企做好前期业主沟通解释工作及后续方案可行后，整改结束后会开通网签。

公开信息显示，近期昆山梦之悦花园、尚滨花园两个楼盘进行了促销活动。

其中，“天眼查”平台显示，昆山长泰置业有限公司开发的项目名为“万科常青藤（尚滨花园）”，位于昆山淀山湖锦溪板块，距离上海仅约35分钟车程。该公司隶属于苏州万科旗下，由苏州傅川企业管理咨询有限公司（万科）持股60%、广州广电房地产开发集团有限公司持股37.5%，以及嘉兴广申投资合伙企业持股2.5%。

尚滨花园项目公号于4月30日发布的文章表示，“五一史上巨惠32万，原单价1万8 ，三房89平。五一特惠政策单价1万5，总价130万！仅限五一节五天！”同时，前15名购房者还赠送车位（仅限89平三房户型）。折算下来均价约1.4万元/平方米，相当于75折—8折。另据该公号，尚滨花园项目2022—2023年期间多次在节假日期间进行促销活动，力度大小不等。

5月8日，记者拨通了尚滨花园的售楼处电话。接听人员确认，目前仍可过去看房，“特价房还有”，但送车位仅限于五一期间，而且暂时不能网签。至于被昆山市住建局处罚一事，该工作人员含蓄地表示，“好像听说有这么一回事”。

项目梦之悦花园则位于花桥国际商务城的核心地段，距离连接上海的花桥地铁站5公里，周边有康桥国际学校、花桥幼儿园、梦世界电影城（在建中）等配套。该项目在2018年9月份首开，2019年9月毛坯交付，销售均价22200元/平米。该项目开发商为昆山嘉宝网尚置业有限公司，由上海嘉宝神马房地产有限公司100%持股，股权穿透后，该公司由光大嘉宝（600622）股份有限公司100%持股，主要股东为光大控股与上海嘉定区国资委。

梦之悦花园项目促销活动。 图源：销售人士公号

据一名负责该项目销售的中介人士介绍，4月18日，梦之悦花园推出73折优惠，多为建筑面积86—94平方米的房源，原销售单价约2.1—2.2万元/平米，折后只要1.6—1.8万元/平米，最大力度一套房源总价可省50多万元。

“现在已经全部卖完了，也不能网签。”该中介人士向记者表示，梦之悦花园73折优惠现在已经结束。至于为何降价销售会被住建局处罚，该中介猜测，“太便宜了，被附近其他几个项目给举报了吧”。

除上述两项目外，五一期间，雅居乐聆湖雅苑、中锐星悦江南、华侨城水月源岸等新盘都实施了一定的优惠活动，比如“工抵特价房（仅限全款用户）”等，但相比上述2个项目，降价力度不大。

房企大幅降价行为需限制

就两家房企降价促销遭当地住建局处罚一事，公众纷纷“吐槽”。不过，受访人士普遍认为，对于房企而言，降价为正常的销售手段，若在合理范围内并无不妥。

作为上海最为著名的“后花园”，2022年11月，2022年中国中小城市高质量发展指数研究成果发布，在全国综合实力百强县市中，昆山市连续18年蝉联百强县榜首，2022年全市GDP高达5006.7亿元。与之相对应的是，根据中国房价网统计的数据，昆山房价目前为均价2.00万元/平米，在中国县域房价中位居第六名。

而从楼市走向来看，今年以来，在短暂的“小阳春”后，昆山楼市热度已从高点滑落。据中指研究院统计，今年1—4月，昆山市新房成交套数分别为2114套、2054套、3019套和1724套，成交面积分别为21.7993万平方米、25.4804万平方米、32.2282万平方米和20.9822平方米。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，在前期积压需求集中释放后，4月昆山市场活跃度出现一定回落，4月昆山新建商品住宅成交面积为20.3万平方米，环比下降约14%，同时区域分化情况仍较重。

上海中原地产市场分析师卢文曦也向《》记者指出，从市场层面来看，项目销售遇到压力的时候，房企通过营销手段引起市场关注无可厚非，从房企角度来看需要稳定的现金流，做出价格让步是市场化举措。

一般而言，如果项目是以备案价格为基础进行合理范围内的降价或者涨价，这种市场行为不会受到当地住建部门的管控。但从公开信息来看，两个项目大幅降价甚至接近30%，无疑超过了被允许的调价范围，且项目方应未向监管部门提前汇报，因此昆山市住建局的处罚措施并无过度之举。“反过来说，如果市场好的时候项目不合理涨价，监管部门同样也会出手。”卢文曦称。

对于昆山市住建局对降价处罚的做法，业内人士公认，这主要是为了稳定房价、稳定购房者预期，需理性看待。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，房企促销一旦引发降价潮会产生连锁反应，将对市场形成不小影响，也会对土地市场、地方经济产生较大影响，因此地方有必要通过行政手段限制房企大幅降价。

卢文曦也强调，从地方管理角度来看，如果放任这种大幅打折的行为，可能会引发更多房企跟进，尺度掌握不好的话，容易发生群体性价格战，市场价格会有快速下行压力，进而引发市场心态的失衡。

“尤其是当下，在经过小阳春后，市场再度回归到原先节奏，在调整的过程中，心态容易发生波动，也容易影响购房行为。”卢文曦认为，地方政府管理的难度的确比较大，既要考虑到市场行为，也要考虑可能引发的群体效应。如果能合理引导房企的市场行为，那么楼市的“情绪化波动”会降低。

事实上，“防止房价大幅下跌”是楼市平稳发展的标准之一。据中指研究院不完全统计，去年5—12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。这些城市或直接出台“限跌令”，为房价设置“跌停板”，要求项目降价不能超过15%或10%；或通过召开座谈会方式防止房企“恶意降价”行为；或对相关降价房企进行约谈。

值得一提的是，在许多城市为房价设置“跌停板”的同时，亦有城市对新房销售限价幅度进行了放松。比如，2022年9月，广州市调整了新房备案价，将“一房一价”由原来按楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超过项目核定线均价。

今年以来，尽管在春节后多地楼市热度大涨，但行政部门叫停楼盘降价的行为仍时有出现。例如，今年2月，深圳龙岗区一处楼盘针对部分房源制定“白送60万元！首付30万买深圳三房”的优惠策略，当天便被住建局喊停。

陈文静判断，近两年，伴随着房地产市场的深度调整，多地出台了“限跌令”，近期随着市场情绪的回落，房企降价促销的意愿增强，短期不排除更多地区“稳房价”，强化维稳预期。

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